按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前期营销策划与后期的销售（推广）一样，都是房地产营销链条中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前期策划活动，最终作出投资决策。由于前期营销策划最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前期营销策划是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有营销的前期介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

一般来说，房地产开发大致都要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动是“房地产全程营销策划中需要前置的重要工作内容”，其中有部分工作需要提前至“拿到地块”之前进行；而通常意义上的“营销策划”则是为了销售或者招商而进行的销售促进，是房地产全程营销过程中的中、后环节。

房地产项目全程营销策划服务内容概述：

房地产项目全程营销策划服务工作内容一般可分为：前期策划、产品分析、营销策划、广告表现、销售执行等，若是商业项目，则还需增加招商策划、招商代理、运营顾问服务等。具体如下:

一、项目前期策划

1、市场调研及走势分析、预测
□ 宏观、微观市场走势分析
□ 最新房地产市场行情分析
2、前期产品及市场定位可行性研究
□ 产品定位分析
□ 市场定位潜力分析
□ 市场定位风险分析
□ 市场定位的可行性评价
□ 项目市场定位
3、品牌战略策划
□ 名称确定建议及推广名确定
□ 楼盘风格确定
□ 建筑用料的建议
□ 项目卖点的挖掘及提练
□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境
□ 小区景观设计要点(环境规划)
□ 电梯的设置
□ 停车库设计要点、车位比例及安排
□ 会所功能内容划分及概念的提炼
□ 装修标准
□ 社区服务项目配置建议
□ 物业管理服务项目建议

二、项目营销策划

□ 项目营销阶段性划分
□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议
□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)
□ 价格策略制定
□ 价格体系及付款方式原则
□ 现场包装要点
□ 卖场包装要点
□ 卖场促销要点
□ 展销会举办方案
□ 外销方案制定
□ 制定CS系统(顾客满意系统)
□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)
□ 模型制作指导
□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案
□ 分销网络辅助措施
□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)
□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)

三、广告企划

(一) 品牌识别
1、基础系统设计—标志(LOGO)标准
1) 展示系统设计
□ 地盘形象设计
□ 工地围墙展示设计
□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌
□ 售楼形象展示
□ 售楼处外观展示指导
□ 售楼处内部形象定位指导
□ 售楼处设计建议
□ 样板房形象定位、效果建议
□ 售楼处展板保保创意建议
□ 看楼车体外观设计
□ 售楼人员服装设计、保安服装建议
2)展示系统设计
□ 售楼书、折页
□ 售楼合同及相关文件格式
□ 价目表、付款方式单页设计
□ 工作证(卡)、售楼人员名片
□ 办公事务用品
3)广告类规范
□ 报纸广告标准格式
□ 电视广告标准格式
□ 手提袋
4)售楼导示系统
□ 样板房导示牌
□ POO彩旗式吊旗设计
□ 各类标示牌
□ 户外看板
5)小区形象系统
□ 导示系统
□ 公共导示系统设计
□ 公共信息展示设计
□ 会所导示系统设计
□ 各项配套设施形象系统设计
□ 物业管理人员服饰设计
(二)广告运动
□ 广告诉求目标
□ 广告诉求理念
□ 广告主题口号
□ 广告内容及表现手法
□ 创意策划
□ 统一宣传口径制定
□ 整体氛围概念提示
□ 媒体计划
□ 创意延展
□ 报纸广告方案
□ 电视广告创意方案审核建议
(三)整体营销费用预算及成本控制的策略

四、销售阶段工作

□ 销售人员的安排及培训
□ 销售人员的进场及销售的实施
□ 现场看楼团的筹划
□ 客户区域、年龄、职业等层面分析
□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析
□ 广告发布效果的跟踪
□ 放弃购买客户的原因调查
□ 售前及售后服务内容
□ 定期销售总结及策略调整
□ 系列促销活动
□ 销售后期收尾工作

五、招商策划及招商代理

1、制定市场策划大纲、定位报告、招商策划报告书。
2、引进各类品牌商家及商品进驻市场。
3、在商场正式开业前完成市场所需招商面积的保底比例。
4、组织招商广告宣传、推广方案、招商活动实施。
5、制定商场二次装修的商业建议报告（包括总体规划、交通组织、商业氛围营造等） 。
6、筹备市场开业和市场开业大典，（事前需向甲方提供市场开业大典所需经费计划书，经批准后向甲方申领开业大典经费）。
7、负责或协助甲方市场管理人员招聘、培训、管理，并制定市场管理系统文件，建立管理系统档案。
8、经营管理顾问或执行。

上海云庐房地产营销代理有限公司
二O一O年三月