◆ 前期可行性研究 >>

随着房地产业的迅猛发展，房地产已经成为国民经济的重要支柱，但在房地产界对房地产策划还有不少偏见，开发企业不重视房地产前期策划，将会直接导致诸如选址错误；功能定位、设计不当；房型设计与套内面积控制偏离市场需求；设计方案、规划设计陈旧；或华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，以致受到冷遇。在市场环境火热情况下，以上弊端或许都能消化，但整体而言，并不适应企业长远发展需要。

如何未雨绸缪，如何科学合理的利用现有资源，扬长避短，让开发商在稳、准、快前提下，兼顾公司长远发展规划，顺利实现地块价值最大化目标，从而实现企业利益（经济利益及社会效益）最大化，是不动产项目前期策划工作的主要作用。

 

房地产项目前期策划服务内容概述：市场详尽调查、产品规划定位、项目开发策略、可行性评估……

房地产前期可行性研究工作内容一般可分为：政策性研究、市场调查研究、产品定位研究、规划设计研究、开发策略研究、项目营销策略策划、可行性评估分析及建议等。具体如下(以泗县项目为例):

1 前言

1.1工作背景：
房地产整体市场向好，区域市场稳步发展。基于区域人口基数小、经济水平偏低、房地产投资氛围相对保守等现状，如何科学合理的利用现有资源，扬长避短，有效打破泗县既有市场平衡格局，将商业地产重新洗牌，是我们工作的重点。
1.2工作目标：
如何让开发商在稳、准、快等前提下，实现地块价值最大化，从而实现企业利益（经济利益及社会效益）最大化，是我们前期策划工作的主要目标。

2  区域分析
目标：通过对项目所在地社会经济状况、城市发展战略的分析，项目所在区域的经济地位、交通网络、配套设施、商业中心等区位条件的分析，判断项目地块所具有的区位价值和辐射能力，为定位提供充分的依据。
2.1项目所在地社会经济现状及前景预测
2.2项目所在地城市总体规划与城市发展战略概述
2.3项目所在区域经济发展现状及在城市中的地位分析
2.4项目与配套设施、商业、商务中心及传统区域核心的联系分析
2.5地块周边物业类型及商业、居住氛围分析
2.6区域分析小结

3  房地产市场分析
目标：通过对各种主要物业类型（商业物业、写字楼物业、酒店物业、住宅（公寓）物业）的市场环境分析，对各种类型物业的发展前景进行预测，寻找市场空隙，为物业类型的定位提供科学依据。
3.1商业物业市场分析
3.1.1商业物业市场分布特征
3.1.2商业物业市场供需特征
3.1.3商业物业经营特征（规模、档次、租售价格、行业组合及分布、物业管理等）
3.2写字楼物业市场分析 
3.2.1写字楼物业市场分布特征
3.2.2写字楼物业市场供需特征
3.2.3写字楼物业经营特征（经营档次、租售价格、行业组合与规模、物业管理等）
3.3酒店物业市场分析
3.3.1酒店物业市场分布特征
3.3.2酒店物业经营特征
3.4住宅（公寓）物业市场分析
3.2.1住宅物业发展现状
3.2.2住宅物业市场特征（产品特征、成交特征、买家特征等）
3.5各类型物业发展前景预测

4  开发条件分析
目标：对项目自身开发条件分析，为项目的市场定位、开发模式及后期设计构思等提供基础。
4.1地块自身条件分析
4.2地块周边环境分析
4.3动拆迁安置对项目开发的影响
4.4开发条件分析小结

5  项目发展定位
5.1物业类型定位
目标：结合区域分析、市场分析和开发条件分析的结论，对项目竞争力进行分析，确定项目的物业开发类型。
5.1.1各类型物业发展SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁分析）
5.1.2物业类型定位
5.2细分市场分析
目标：对已确定的物业类型的供求状况、经营状况和客户需求特征以及对竞争对手和典型个案的深入调查分析后，进一步对细分市场定位提供科学依据。
5.2.1典型个案及竞争对手调查分析
5.2.2客户问卷调查及分析（含客户访谈）（有效问卷300份，客户访谈约15人）
5.2.3细分市场分析小结
5.3细分市场定位
目标：结合以上分析，对已确定的物业类型进行发展定位。
5.3.1发展理念与发展主题
5.3.2发展定位
5.3.2.1形象定位
5.3.2.2档次定位
5.3.2.3产品定位（含功能、户型、建筑风格与园林特色、交通组织、群体空间协调建议等，该部分需要与规划设计单位协同）
5.3.2.4目标客户定位
5.3.2.5价格定位

6  开发策略与模式建议
目标：通过对项目各类物业开发进度、规划布局以及如何联动发展的建议，提出区域性联动发展的策略与模式建议。
6.1开发策略
6.2开发模式

7  物业管理建议
目标：根据本项目的定位和特点，对不同时期物业管理模式提供简单建议，确保物业的不断保值和增值。
7.1物业管理模式建议
7.2物业配套设施建议

8 初步营销推广策略
目标：制定符合发展策划的初步营销推广策略，为项目后期市场营销操作执行提供指导性策略。
8.1营销主题及诉求内容
8.2 案名建议
8.3分期定价策略及付款策略
8.4整体营销策略及阶段性推广策略
8.5其它建议

9  项目成本分析
目标：对项目成本构成的主要部分，包括开发成本和开发费用的估算，为合理控制项目的成本及如何规避风险提供基础数据。
9.1开发成本
9.1.1土地成本
9.1.2前期工程费
9.1.3建安工程费
9.1.4基础设施配套费
9.1.5公建配套费
9.1.6不可预见费
9.1.7开发期间税费
9.2开发费用
9.2.1管理费用
9.2.2销售费用
9.2.3贷款利息（财务费用）
9.3投资成本费用总估算及其动态投入
9.4资金筹措与投入计划

10  财务效益分析
目标：通过对项目投资方案的静态与动态财务分析、盈亏平衡分析和敏感性分析，判断项目优劣势及盈利、偿债能力。
10.1物业租售价格测算
10.2收入测算
10.3财务效益分析
10.3.1财务静态效益分析（投资利润率、投资利税率）
10.3.2财务动态效益分析（财务净现值、财务内部收益率）
10.4风险分析
10.4.1盈亏平衡分析
10.4.2敏感性分析
10.5风险回避方法
10.6财务分析结论

11  发展策划结论及建议
11.1 结论
11.2 可行性建议

12 附件:市场调研（略）

 

上海云庐房地产营销代理有限公司
二O一O年三月